안녕하세요.

181기 기초반(저녁)을 마치고 이제 막 전문가반으로 입성한 장승환이라고 합니다.

전에는 부동산경매에 대해 생소하였는데, 요즘들어 관심을 가지기 시작하였고, 이번에 경매기초과정을 들어보니 재미있어 지금은 나름 열심히? 공부해보려 합니다~

 

첫달이라 매일매일 빠지지않고 열심히 수업을 듣고 있으며, 현장답사도 시간이 날 때 기왕이면 ᄈᆞᆯ리 체험해보고 임장노하우를 배워보고자 이번에 신청하게 되었습니다.

2/11토요일 아침 9시에 학원에서 모여 따뜻한 차한잔 하고 출발을 합니다.

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원장님포함 총 5명이 학원봉고차를 타고 출발합니다. 날씨도 굉장히 추웠습니다~

오늘의 답사는5군데, 순서는 양산->울산->언양순입니다.

제일먼저 양산에 있는 모텔로 향합니다.


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권리관계를 보니 대항력이 없는 임차인입니다. 보증금6억에 월1600만원에 임차하여 모텔영업중인가 봅니다.

입찰자에겐 좋겠지만 임차인입장에선 건물이 경매넘어가서 참 황당하겠네요..

 

모텔안으로 당당하게 학원차를몰고 들어가시는 원장님...모텔에서 임차인으로 예상되는 남자분이 한명이 밖으로 나오십니다. 역시 예상대로 기분이 많이 좋지않은 상태인 것 같았습니다. 열받아있는 목소리로 경매안하니 그냥 가랍니다...(가라는데....가야지요...) 무척 화가나 있는상태인 것 같아 더 이상 묻지않기로 하고 바로 다음 코스로 발걸음을 돌립니다..

하지만 모텔주변을 파악하고 주차장을 보아하니 차가 많이 차있는 관계로 장사가 그런되로 잘되는 모텔일거란 예상을 해봅니다.

 

다음코스는 울산 울주군에 있는 아파트로 향합니다.


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매각대상 호수의 우편함에 우편물이 수북히 ᄊᆞᇂ여있네요...매각물건명세서에 임차인현황란에는 임차인이있지만 실제로는 비어있은지 상당히 오래되었다는 것을 알수있었습니다.


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 여긴 아파트6층인데 엘리베이터가 없었습니다.. 열심히 올라갑니다..열심히 올라가시는 원장님 현관문을두드립니다..역시나 아무도 없었습니다..임차인에대해서 알아보고 구조도 볼겸 옆집문을 두드렸지만 역시 아무도 나오지않네요..


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경비실로 향하여 경비아저씨께 이런저런 임차인사항과 관리비 관련 내역을 물어봅니다. 친절하게 아는대로 잘알려주시더군요.. 역시 직접 방문하여야 여러 가지 예측되었던 궁금증들이 풀리는군요~이렇게 현장답사의 중요성을 느낍니다.

경비아저씨께서 이렇게 물어보시는분이 몇분더 왔다갔다 하시더군요~역시 경매인들 열심히군요~

 

다음코스는 울산의 나홀로?아파트 건물전체가 경매로 나왔네요..

유치권이 신고된 아파트 였습니다.

물건매각명세서를보니 유치권 부분이 초보인 제가보기에 뭔가 굉장히 복잡해 보입니다..이런건 머리가 아플거같아 쳐다도 보기싫네요


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역시나 현장에 도착하니 유치권 어쩌구저ᄍᅠᆨ온통 칠을 해놨네요..

 

일단 안으로 들어가봅니다..8층건물쯤 되었는데 엘리베이터도 작동하지 않고 꼭대기층부터 아래층으로 내려가며 혹시 세입자가있나 전부다 문을두드려 보았지만 누가 살다가 다나갔는지 아무도 없는 건물인 것 같았습니다..모든 계량기도 돌아가지않고 인기척도 없네요.

 

쭉내려와서 노크를 하며 살피다 문이열려있는 한집을 발견합니다.. 안으로 들어가봅니다.


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.. 신축한지 얼마되지도 않은것같은건물이 천장쪽에서 누수가 되었는지 도배지가 다벗겨지고 바닥도 엉망입니다..

벽에 균열도 많이가있고...20180228_155617_9.png 20180228_155617_8.png



몇 년안된 건물같았는데 내부가 엉망이네요.. 역시 이런것도 내부를 둘러보지않고 밖에서만 보았다면 전혀 예상하기 힘든부분이네요..건물은 지은지 얼마안되보여 내부는 진ᄍᆞ 멀쩡하리라 생각했는데...

 

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건물외부도 물이 질질새고 엉망이네요

 

 

열심히 답사활동을 하다보니 벌써점심시간이 되었네요. 열심히 둘러보았더니 출출합니다~


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날도추우니 가까운 식당에 가서 국밥한그릇씩 하기로 합니다~

 

 

자 기운내고 다음장소 울산 방어진의 아파트로 이동합니다.

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바닷가 근처의 전망좋은 아파트입니다. 등기부현황을보니 저같은 초보자는 접근하기 힘든 가처분(소유권이전등기말소)? 이라는 권리를 인수해야하는 ᄁᆞ다로운 녀석이네요. 역시나 입찰가격이 감정가의 절반수준으로 떨어졌습니다..

이 가처분을 잘파악해 해결이된다면 좋은 수익을 안겨줄 녀석인 것 같아보입니다.

 

여긴1층입구부터 비번으로 잠겨있고 들어간다해도 집이 폐문부재?로 들어갈 수 없어 시간관계상 대충둘러보고 가려던참! 그런데 누군가가 엘리베이터 쪽으로 들어갑니다. 원장님이 이기회를 놓치지않고 재빨리 차에서 내려 달려들어갑니다 ㅋㅋㅋ 때마침 부동산업자와 전세계약을 맺은 세입자가 집구경을 온것이었습니다. 이기회를 놓치지않고 원장님은 그분들을 설득해 집구경을 들어가시는군요 ㅋㅋㅋ 대단...세입자가 계약한 전세금액까지 알아오셔서 대략적인 전세시세를 파악해버립니다.

이렇게해서 이런물건은 경매낙찰받아도 전세시세대로 놓으면 돈한푼 안들이고 낙찰가능함을 예상할수 있게되네요.. ~

갑자기 자금여력이 부족한 저에게도 희망이 보이네요 ㅎㅎ

 

자 마지막 5번째코스 언양으로 이동~


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언양의 빌라가 나와있습니다.

역시나 문을두드리고 방문, 소유자가 거주하고 있었습니다.


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문이 열렸네요~ 이야~

 

 

소유자와 열심히 대화를 나누시는 원장님..그사이 저 문틈사이로 저는 집내부를 힐끔힐끔 쳐다보았습니다.

아주 깔끔하게 해놓고 사시더군요..대화를 듣는중 할아버지(소유자)께서 이집에 대한 애착심이 대단함을 느낄수 있었네요. 어떻게든 이집을 놓지 않을것같은? 채권금액이 작아서 채무변제해서 경매취하를 할 것 같은?. 하지만 계속 유찰이 되는건뭐지.. 초보인 저는 이해하기힘든..상황..


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마지막물건을 둘러보고 언양읍성 앞에 전망좋은 커피숍에서 한잔씩 마십니다~

파란옷을 입고계신 인상좋은 사장님께서 한잔 쏘셨습니다~맛있게 잘먹었습니다~

간만에 바깥세상 구경하며 바람좀 쐬고~좋으신 분들과 함께한 현장답사 너무 좋았고 많은 도움이 되었습니다~

현장에 직접나와 경험해보았으니 초ᄍᆞ인 제가 나중에 정말 경매낙찰을 받게되어 임장활동을 해야하게 되었을때 조금더 자신감이 부여될 것 같네요.

초ᄍᆞ인 저도 답사에서 많은 것을 배워갔으니 경매 공부를 저보다 더많이 하신분들은 저에게는 보이지않았던 더욱 좋은 정보를 얻어가시리라 생각됩니다.ㅎ